Detrazioni fiscali per acquisto immobile ristrutturato

Con il decreto Crescita è stato innalzato il limite massimo di detrazione IRPEF dal 36% al 50% per i pagamenti effettuati dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013. Con lo stesso provvedimento il tetto massimo agevolabile, sempre nello stesso periodo, è stato raddoppiato passando da 48.000 a 96.000 euro.

I primi dubbi

In un primo momento si era lasciato intendere che le nuove agevolazioni non fossero estese all'acquisto di immobili ristrutturati. La stessa guida dell'Agenzia delle entrate alle ristrutturazioni edilizie, aggiornata ad agosto 2012, non riporta nel paragrafo relativo alle agevolazioni per gli acquisti di immobili ristrutturati, non fa menzione dei nuovi importi e delle nuove agevolazioni.

Pareri favorevoli all'agevolazione maggiorata per l'acquisto di immobili ristrutturati

In uno studio del consiglio nazionale del notariato sulla disciplina relativa alle agevolazioni per ristrutturazioni edilizie sono emersi dubbi sull'esclusione dell'acquisto di immobili ristrutturati dalla agevolazione maggiorata fino al 30 giugno 2013. Lo studio offre una prima interpretazione favorevole all'innalzamento del limite.

La conferma dell'agevolazione maggiorata per l'acquisto di immobili ristrutturati

La conferma dell'aumento della maggiorazione della detrazione per gli acquisti di immobili ristrutturati è arrivata anche dall'agenzia delle entrate. Non in modo esplicito, ma leggendo le istruzioni di Unico, di cui si riporta la parte interessata, si legge chiaramente che la detrazione spetta nella misura del 50% entro l'importo massimo di 96.000 Euro.

L'agenzia delle entrate riepiloga le novità in materia di Irpef  sugli immobili in seguito all'entrata in vigore dell'IMU che andrà a sostituire la tassazione IRPEF sui redditi fondiari e le addizionali.

Quando l'IMU sostituisce l'IRPEF

La circolare allegata al presente articolo chiarisce quali siano i redditi che non sono più assoggettati a Irpef perché vengono sostituiti dall'Imu.

Le novità hanno effetto anche sugli obblighi dichiarativi:

• il contribuente che possiede solo redditi sostituiti dall’Imu, infatti, non è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi.
• in caso di beni locati per una sola parte del periodo d'imposta e quale trattamento si riserva all'abitazione principale.

Quando l'IMU non sostituisce l'IRPEF

Fermo restando il principio secondo cui l’Imposta municipale propria sostituisce  l’Irpef e le addizionali dovute sui redditi fondiari relativi ai beni (sia fabbricati sia terreni) non locati, la circolare ricorda che per alcuni redditi, espressamente elencati dalle disposizioni che regolano l’Imu, non si produce l’effetto di sostituzione. Rientrano nell’elenco, in particolare:

• il reddito agrario (art. 32 Tuir)
• i redditi di fabbricati relativi a beni locati diversi da quelli cui si applica la cedolare secca
• i redditi derivanti dagli immobili che non producono reddito fondiario (art. 43 Tuir)
• i redditi degli immobili posseduti dai soggetti passivi Ires.

Alcuni casi particolari

Nel caso in cui un immobile sia locato per una parte del periodo di imposta, l’Imu sostituisce l’Irpef e le addizionali dovute sul reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo d’imposta in cui l’immobile non è locato. Per la parte del periodo di imposta in cui l’immobile è locato, invece, il relativo reddito fondiario è soggetto a Irpef e alle addizionali calcolate con le regole ordinarie.

La circolare detta inoltre le regole da seguire in caso di locazione di una parte dell’abitazione principale, in linea con le indicazioni già contenute nella circolare del Dipartimento delle Finanze n. 3 del 2012.

Quanto agli immobili inagibili per i quali siano rispettate tutte le prescrizioni previste dalla legge (art. 13, comma 3, lett. b del Dl n. 201/2011), la circolare spiega che, in virtù del principio di sostituzione, è dovuta solo l’Imu. Infatti, anche se in caso di inagibilità l’Imu è dovuta in misura ridotta (per via dell’abbattimento al 50% della base imponibile), l’immobile non può comunque essere considerato esente dall’Imposta municipale e vale, quindi, l’effetto di sostituzione dell’Irpef.